Claves para el inversionista rentista I: ubicación, edad, precio y tamaño
Comprar un inmueble residencial para ponerlo en renta es una de las formas de inversión segura más utilizadas por los mexicanos, y es que esto ofrece grandes beneficios y pocos riesgos; es una manera de formar patrimonio sólido, protegido de la inflación y las fluctuaciones de las divisas internacionales, genera flujos constantes de dinero al inversionista al mismo tiempo que se plusvaliza, permite utilizar las cuentas de ahorro y créditos de INFONAVIT, además de que los bienes patrimoniales pueden ser un día una herencia significativa.
Teniendo tantas ventajas, se vuelve un error común pensar que todo tipo de casas y departamentos son una buena inversión para el rentista y es por ello en este artículo el equipo de análisis de Nortia explica cuales son las claves para elegir el inmueble perfecto que genere altos rendimientos y plusvalía segura.
En esta primera parte del artículo, se analizan las características generales que el inversionista debe buscar.
Ubicación
Existen dos factores principales para elegir la ubicación del inmueble en el que se desea invertir: La plusvalía de la zona y el perfil de persona/s a las que se les desea rentar.
Estos dos factores, aunque muy relacionados por parte de las características físicas, equipamiento, servicios y estrato socioeconómico de la zona, son dos ángulos que hay que examinar por separado.
Es importe conocer como se han movido los precios de las propiedades de la zona a través de los años, dado que las tendencias de alzas o caídas de precios en el mercado inmobiliario tienden a seguir por periodos largos.
Factores como el envejecimiento de una colonia, la inseguridad o la falta de proyectos nuevos, tanto públicos como privados, pueden resultar dañinos para la plusvalía de una propiedad, sin importar que esta sea nueva o esté en buen estado.
Por otro lado, tener claro el perfil de la(s) persona(s) a las que se les desea rentar un inmueble va más allá de las características internas de la propiedad. Si se le desea rentar una casa a una familia joven, será importante asegurarse de que la colonia cuente con escuelas y parques, mientras que si lo que se busca es rentar a una pareja joven de profesionistas, la cercanía a centros de trabajo, así como restaurantes, bares y comercios serán atractivos más importantes.
Edad y Estado de Conservación
La edad de un inmueble es muy relevante si se desea mantener este a mediano o largo plazo, pese a que los inmuebles no tiendan a devaluarse con el tiempo (de hecho, ocurre lo contrario), si comienzan a requerir mantenimiento e incluso remodelaciones importantes con los años, de no encontrarse en buen estado el inmueble, el inversionista corre el riesgo de reducir la renta o tener que hacer remodelaciones no planeadas.
Por ello se recomienda que, si no se desea adquirir un inmueble a estrenar o nuevo (de menos de 5 años de construido) se considere en el presupuesto realizar reparaciones y actualizaciones antes de ponerlo en renta.
Esto es muy relevante dado que, según nuestro análisis de la base de datos de CasasyTerrenos.com, casas y departamentos de más de 5 años de antigüedad se rentan entre 10% y 27% menos por metro cuadrado que el promedio de su zona.
El remodelar un inmueble para aumentar su renta puede ser una buena estrategia, siempre y cuando se mantenga el control de los costos y los tiempos.
Si se desea comprar un departamento, es también importante tomar en cuenta el estado del edificio. Es muy común encontrar departamentos remodelados en edificios viejos a precios atractivos, sin embargo, el mejor departamento puede tener grandes problemas para rentarse y revenderse si la junta de condóminos no mantiene en buen estado el edifico.
Precio
Ya sea que se desee comprar una propiedad dentro de un desarrollo, colonia o edificio, el precio de este es clave. Dependiendo de el precio de venta de la propiedad se determina el precio de renta, comúnmente la regla es que una propiedad residencial debe de generar anualmente en rentas de al menos 5% de su valor comercial, excluyendo mantenimiento, para ser considerada una buena inversión.
Partiendo de esta regla, la estrategia de muchos inversionistas experimentados es siempre intentar ser la opción más barata del desarrollo, edificio o colonia, esto porque resulta muy atractivo para los clientes potenciales acceder a una ubicación privilegiada, amenidades o estilo de vida superiores, por un precio costeable.
Ahora bien, comprar barato para rentar barato no es la única estrategia. Contar con un diferenciador importante, como lo puede ser la vista, la arquitectura o características especiales como alberca o terraza, pueden hacer de una propiedad igualmente atractiva.
Tamaño
Tamaño y precio, una vez determinada la ubicación del inmueble, van muy de la mano, al igual que las estrategias a seguir al respecto de estas características.
Partiendo del análisis de la base de datos de CasasyTerrenos.com, los departamentos con tamaños más reducidos (<75m2) se rentan en promedio, 35% más caros por metro cuadrado que el resto.
Esto ocurre de forma similar, aunque no tan marcadamente, con las casas. Aquellas que cuentan con menos de 200m2 construidos, 12.5% más caras por metro cuadrado construido que el promedio. En este caso, la estadística solo aplica para zonas donde el promedio de las casas tenga un tamaño por encima de los 200m2.
Se puede decir entonces que, las casas y departamentos de menor tamaño y precio resultan más rentables por metro cuadrado y esto plantea una ventaja para el inversionista, sin embargo, este debe de tomar en cuenta que dicha ventaja también es aprovechada por los desarrolladores y constructores, por lo que es muy común que el precio por metro cuadrado de las unidades más pequeñas de un fraccionamiento o edificio, sea mayor al de las unidades más grandes.