Las diferencias entre oferta y demanda del mercado de vivienda en el área metropolitana de Guadalajara.

En las últimas semanas se ha reavivado el debate sobre los altos precios a los que se ofrece la vivienda en el Área Metropolitana de Guadalajara, esto en contraste con el poder adquisitivo promedio de su población.

El tema no es problema menor, la adquisición del patrimonio inmobiliario, independiente del nivel socioeconómico, está relacionado de manera muy cercana con la auto-realización, el progreso y la felicidad de las personas y sus hogares; de manera que, si el entorno en el que se encuentran las personas no motiva el acceso a  la satisfacción de esta necesidad se propician otros problemas importantes que provienen de la manera en la que la ciudad y las personas se relacionan.

Análisis Demanda vs Oferta en el AMG

En Casasyterrenos.com nos dimos a la tarea de entender el tema de manera más profunda, desde la perspectiva de nuestra plataforma, como un reflejo de lo que ocurre en el mercado de la vivienda.

Para esto, observamos la relación entre la oferta (conjunto de propiedades anunciadas) y la demanda (conjunto de solicitudes de información) generada en nuestro portal, entre departamentos y casas, comparando Abril-Mayo del 2020 y Abril-Mayo del 2021. Analizamos más de 125,000 datos que al organizarlos por los distintos niveles de precio que existen en el mercado nos permitieron encontrar de manera muy clara y puntual las oportunidades.

Casas en venta

Con producto que se oferta en promedio a $5.47MDP en todo el AMG (Gdl, Zap, Ton, Tlaq, Tlaj) el 50% de este se ubica por debajo de los $4MDP, del cual, solo el 32% de este producto está por debajo de los $2MDP.

Del lado de la demanda sabemos que el precio medio sobre el cual los usuarios piden información tiene valor de $3.4MDP (-38% vs Oferta Promedio), donde  el 72% de los usuarios buscan producto por debajo de los $4MDP, de los cuales el 57% están solicitando producto por debajo de los $2MDP.

Si tanto la demanda como la oferta la organizamos por la variable de precio y en intervalos de dos millones de pesos podemos encontrar fácilmente los huecos de demanda y los mercados sobre ofertados, así podemos ver la gran oportunidad para satisfacer la demanda por debajo de $2MDP pero también observamos fácilmente los problemas que están teniendo los productos por encima de los $4MDP, donde el más desequilibrado es el de $6MDP a $8MDP y el que le sigue es el de $4MDP a $6MDP.

Departamentos en venta

Con una oferta promedio dentro del AMG de $4.14MDP, el 51% de la oferta se encuentra por debajo de los $4MDP, de los cuales solo el 29.4% se encuentra debajo de los $2MDP

La demanda de departamentos tienen un valor promedio de $2.47MDP (-40% vs Oferta Promedio),  donde el 86% se ubica por debajo de los $4MDP, de la cual, el 60% de esta se ubica por debajo de los $2MDP.

Si observamos las dos gráficas juntas, veremos claramente la oportunidad por debajo de los $2MDP donde la proporción oferta/demanda es 1 a 3.4 respectivamente. También observamos que el segmento de $4MDP a $6MDP y de $6MDP a $8MDP presentan proporciones de oferta mucho más altas que la demanda reflejada.

¿Qué podemos esperar?

A partir de estos datos podemos deducir que las personas y hogares del área metropolitana de Guadalajara que tienen ingresos menores a los $60,000 mensuales y que representan más del 80% de los hogares del AMG son mercados con mayor oportunidad de ser satisfechos en el corto plazo, esto en contraste con los productos por encima de los $4MDP, tanto Departamentos como Casas, presentarán dinámicas comerciales mucho más lentas para el corto plazo.

Sin embargo, aunque las oportunidades son claras, los retos son importantes: encontrar tierra cuyo valor permita desarrollar producto dentro del AMG y que este a su vez salga al público con precios por debajo de los $2MDP se lee imposible para ciertas zonas de la ciudad; mientras que en áreas donde sí se pueden realizar , la probabilidad de encontrar desventajas respecto a infraestructura, movilidad y servicios que, de no atenderse pueden desmotivar la demanda general por un punto o zona específica.

¿Qué puede hacer el profesional inmobiliario?

Resumir en pocas palabras lo que el profesional inmobiliario necesita conocer y hacer respecto a un escenario como el que vemos se antoja improbable, sin embargo hay algo que puede hacer y que sin duda ofrecerá resultados diferentes a la media: estudiar de manera profunda y detallada a la demanda y fundamentar su actividad partir de lo que le diga el mercado en lugar de trabajar la estrategia a partir del producto a vender.

Este enfoque de 100% a la demanda es un nuevo paradigma en los negocios inmobiliarios, que hemos sintetizado en un WEBINAR que se llevará a cabo el próximo 13 de Julio vía ZOOM de 5:00pm a 6:30pm. En este webinar conoceremos datos y tendencias que nos hablan sobre el mercado de compradores y la forma de operar estratégicamente a partir de su correcta lectura e interpretación

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